隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始為一些政府機(jī)構(gòu)和單位的客戶(hù)提供有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。此類(lèi)項(xiàng)目與業(yè)主簽訂的定向開(kāi)發(fā)合同的效力如何？業(yè)主能否按照定向開(kāi)發(fā)合同約定的條款要求開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)甚至承擔(dān)違約責(zé)任？對(duì)此，作者觀(guān)點(diǎn)如下：

我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定中沒(méi)有對(duì)定向開(kāi)發(fā)合同的概念進(jìn)行界定。按照一般理解，即開(kāi)發(fā)商根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)的基本原則，為特定對(duì)象設(shè)計(jì)建造商品房并完成向特定對(duì)象銷(xiāo)售商品房，在項(xiàng)目初期與其簽訂的合同稱(chēng)為定向開(kāi)發(fā)合同。

目前，關(guān)于該類(lèi)合同的效力，存在若干爭(zhēng)議。第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，定向開(kāi)發(fā)合同是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的特殊形式，其目的是以相應(yīng)對(duì)價(jià)取得房屋所有權(quán)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要實(shí)際履行合同的權(quán)利和義務(wù)。因此，此類(lèi)合同與后來(lái)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一樣有效。第二種觀(guān)點(diǎn)基于最高法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，認(rèn)為“未取得商品房預(yù)售許可證與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，視為無(wú)效。但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定為有效?！币虼耍慈〉妙A(yù)售許可證的，定向開(kāi)發(fā)合同應(yīng)視為該房屋的預(yù)售合同，視為無(wú)效。最后一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，定向開(kāi)發(fā)合同的簽訂主體為特定人群，并非面向不特定人群的公開(kāi)售房，交易過(guò)程也是非公開(kāi)的，因此不屬于《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定的商品房范疇，不應(yīng)受預(yù)售許可制度的限制，即， 合同的效力不能根據(jù)是否取得預(yù)售許可證來(lái)確定，合同經(jīng)雙方按照民事合同的一般原則簽訂后受法律保護(hù)。 作者更喜歡最后一種觀(guān)點(diǎn)。一般來(lái)說(shuō)，定向開(kāi)發(fā)合同是在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃或設(shè)計(jì)階段簽訂的。此時(shí)，不可能滿(mǎn)足房屋預(yù)售許可證的要求。相對(duì)來(lái)說(shuō)，預(yù)售已經(jīng)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的后期環(huán)節(jié)(項(xiàng)目開(kāi)發(fā)度在25%以上)。如果將定向合同的效力適用于預(yù)售合同，那么定向開(kāi)發(fā)將毫無(wú)意義，這與設(shè)立定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初衷背道而馳。

那么，在定向開(kāi)發(fā)合同有效的前提下，業(yè)主能否按照合同約定的條款要求開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)甚至承擔(dān)違約責(zé)任？簽訂此類(lèi)合同應(yīng)注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？筆者認(rèn)為，如果合同條款含義明確，雙方意思表示真實(shí)，不違反國(guó)家和第三人的利益，開(kāi)發(fā)商不履行合同可能會(huì)被追究違約責(zé)任。然而，作者對(duì)幾天前的一次聚會(huì)感到困惑。業(yè)主幾年前與某著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了房地產(chǎn)定向開(kāi)發(fā)合同，約定了單價(jià)、交付期限、付款時(shí)間、房屋面積、辦理權(quán)屬手續(xù)等要素。但在他準(zhǔn)備近期與開(kāi)發(fā)商正式簽約《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，發(fā)現(xiàn)交付時(shí)間和房屋面積與之前大不相同。開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任？筆者查看合同后發(fā)現(xiàn)，在眾多基礎(chǔ)條款中，開(kāi)發(fā)商僅在交付期限和建筑面積上為自己預(yù)留了選擇，兩者均規(guī)定最終實(shí)際面積和交付期限以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商給消費(fèi)者設(shè)了陷阱，但很多消費(fèi)者并不在意。最后，他們聲稱(chēng)違約失敗。因此，筆者提醒業(yè)主，買(mǎi)房時(shí)要警惕開(kāi)發(fā)商的變數(shù)。簽定向ho的時(shí)候