003010關于辦理商品房權屬登記的約定如下：

第十五條產(chǎn)權登記協(xié)議。

出賣人應當自該商品房交付之日起90日內完成該房地產(chǎn)的初始登記。因出賣人的責任，買受人無法辦理房產(chǎn)證的，雙方同意按照下列第——項辦理：

1.買受人退房的，出賣人應當在買受人提出退房要求之日起——日內將已付房價款退還給買受人，并按照已付房價款的——賠償買受人損失。

2.買受人不退房的，出賣人按已付房價款的——元向買受人支付違約金。

3.——

其他城市商品房買賣合同的很多模式也有類似的條款。但是，由于買賣雙方對商品房許可證發(fā)放期限的相關法律法規(guī)不了解，因此產(chǎn)生了很多爭議。本條第3款是買賣雙方最關心的問題。賣方通常想通過第3項的約定延長申請許可的時間，而買方則想知道第3項的約定是否侵犯其合法權利。

在買賣雙方合法利益的前提下，結合相關法律法規(guī)，就第三項如何約定進行如下分析：

首先從買受人的角度來說，因為我已經(jīng)購買了商品房，我認為買受人最敏感的不是合同約定的許可期限的長短，而是這個約定是否侵犯了他的合法利益。簽訂商品房買賣合同時，開發(fā)商作為賣方往往處于強勢地位，一般不允許買方修改合同條款。然而，由于剛性需求，買方只能妥協(xié)并簽署合同。由于中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，絕大多數(shù)買家注定處于弱勢地位。

因此，為了縮小買賣雙方的權利差距，緩解房地產(chǎn)交易中的矛盾，法律對商品房出賣人應當履行的義務作出了強制性規(guī)定。買受人在簽訂商品房買賣合同后發(fā)現(xiàn)合同中有規(guī)避法律義務條款的，可以主張該條款無效。

其次，從賣方的角度來說，我當然希望合同條款能按照我自己的意愿簽訂。但是，一旦合同條款違反法律，即使買方被流氓強迫簽署合同，賣方也將承擔條款無效的風險。而且，一旦認定該條款無效，賣方需要依法履行義務，使賣方無法實現(xiàn)利益最大化。因此，在確定合同條款時，賣方將在法律范圍內實現(xiàn)自身利益最大化。

就合同范本第十五條第三款的具體內容而言，第三款未約定，買賣雙方按照第一款、第二款處理，對買方最為有利。如果同意第3款，買方應如何判斷該協(xié)議是否侵犯了他的合法利益，或者賣方應如何在第3款中實現(xiàn)自己利益的最大化？這是一場權利和義務的游戲。

我們先來分析一下商品房產(chǎn)權登記的相關法律法規(guī)：

一、《武漢市商品房買賣合同（范本）》第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付之日起90日內辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；商品房買賣的購買人應當自買賣合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

這一條似乎是對購房人的強制性要求，即自交付或簽訂合同之日起90日內，購房人必須辦理土地使用權和房屋所有權變更登記。但仔細分析，購買人辦理上述登記的前提是開發(fā)商已取得土地使用權證和房屋所有權初始登記證，否則購買人無法辦理土地使用權變更和房屋所有權登記。而且，該條還明確了開發(fā)商必須提供必要的證明文件，從《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》就可以看出來，包括房屋所有權初始登記證和土地使用權證。因此也可以理解為，開發(fā)商必須在房屋交付使用后90日內取得土地使用權證和房屋所有權初始登記證。

二.《房屋登記管理管理辦法》第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前，委托具有房地產(chǎn)測繪資質的單位按項目進行測繪，測繪結果報房地產(chǎn)行政主管部門審批后，方可用于房屋權屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房交付之日起60日內，向房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門提交辦理房屋權屬登記所需提供的材料。

第十六條新建房屋，申請人應當在房屋竣工后3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并提交土地使用證或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料等相關證明文件。

這兩條進一步規(guī)定了開發(fā)商申請房屋所有權初始登記和提交初始登記材料的期限。結合《商品房銷售管理辦法》中的規(guī)定，開發(fā)商辦理房屋所有權初始登記的義務可以概括為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房交付之日起60日內向房地產(chǎn)行政主管部門提交辦理房屋所有權登記的材料，并申請辦理房屋所有權初始登記。此外，上述登記應在商品房交付之日起90日內完成，并取得房屋初始權屬證書。

三.《城市房屋權屬登記管理辦法》第十八條因出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿后仍未取得房屋所有權證書的，除當事人另有特別約定外，由出賣人承擔違約責任： (一)商品房買賣合同約定的房屋所有權登記期限；(2)商品房買賣合同標的物為未竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的房屋所有權登記期限屆滿后超過一年的，買受人因出賣人的原因不能辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同。

和賠償損失的，應予支持。
　　這兩條是對開發(fā)商違反辦理房屋產(chǎn)權初始登記的法定期限，從而使購房者無法辦理房屋產(chǎn)權變更登記，開發(fā)商應該對購房者承擔的法定責任。從第十八條可以看出，如果當事人沒有特殊約定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，出賣人應該承擔違約責任。這里明確了買賣雙方可以約定辦理房屋所有權登記的期限，那這是否意味著雙方可以任意約定辦理房屋所有權登記的期限呢？
　　如果雙方約定：“自房屋交付使用之日起180日內，出賣人應該辦理房屋權屬初始登記，由于出賣人的原因，買受人無法在上述期限取得房屋權屬登記證明的，出賣人應該承擔違約責任。”房屋交付使用滿90日后，買方要求追究賣方的違約責任，是否合法？
　　仔細分析第十八條的規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）、（二）、（三）”可以看出，買受人可以（一）、（二）、（三）中任何一個為理由要求出賣人承擔違約責任，即不管雙方約定期限是什么，只要房屋交付使用滿90日，買受人因出賣人原因無法取得房屋權屬登記的，都可以要求出賣人承擔違約責任。但是此處又有一個例外，即“雙方有特殊約定的，買受者則不能以（一）、（二）、（三）為由要求出賣人承擔違約責任”，那么這個特殊約定就應該理解為雙方明確排除買方的此項權利，如雙方約定“由于出賣人的原因，買受人無法取得房屋權屬登記的，買受人只能在房屋交付使用180日后才能要求賣方承擔違約責任?！?br>　　故僅僅約定“自房屋交付使用之日起180日內，出賣人應該辦理房屋權屬初始登記，由于出賣人的原因，買受人無法在上述期限取得房屋權屬登記證明的，出賣人應該承擔違約責任。”并為排除買受人根據(jù)第十八條規(guī)定享有的權利，故這樣約定對于出賣人來說并沒有任何效果。
　　其實商品房買賣合同范本的第十五條的文字表述是非常精確合理的。該條首先就明確了出賣人的法定義務即“出賣人應當在商品房交付使用之日起90日內辦理完房地產(chǎn)初始登記?！崩^而馬上表面“因出賣人的責任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第 —— 項處理：”這是為了告訴買受人，出賣方有在商品房交付使用之日起90日內辦理完房地產(chǎn)初始登記的法定義務，其違反法定義務，買受人可以要求承擔違約責任，第1、2項為買受人要求出賣人承擔違約責任的方式。第3項空白是指雙方可以做其他約定，即買賣雙方可以選擇其他方式處理上述問題。
　　前面已經(jīng)提到，合同條款一般由開發(fā)商決定，買受人只能接受。故此第3項是“暗示”開發(fā)商可以在自己違反法定義務的情況下，排除自己的違約責任。而開發(fā)商往往是明白此“暗示”，但又做出愚蠢的無效約定。
　　如我見到過的約定：“如出賣人在150天的時間內將辦理房地產(chǎn)權屬登記所需的資料報產(chǎn)權登記機關后，由于相關房地產(chǎn)權屬登記機關的工作流程原因導致買受人不能在規(guī)定的時間內辦理房地產(chǎn)權屬證書的，出賣人應予免責?！狈擅魑囊?guī)定出賣人向房屋登記管理機關提交房屋權屬初始登記資料的時間是自房屋交付使用后60日內，出賣人排除自己的法定義務，當然屬于無效約定。
　　簡單來說，第3款的約定只能是排除買受人要求承擔違約責任的權利，不能排除出賣人應該承擔的法定義務。如想達到效果應該這樣約定：“因出賣人的責任，致使買受人從房屋交付使用之日起超過180日無法辦理房屋權屬登記的，買受人有權退房，在此之前出賣人可以不承擔違約責任?！?br>　　此處又要提醒買受人注意了，出賣人的確可以通過約定排除其違約責任，但是排除的期限并不是無限的。如第3款中約定：“因出賣人的責任，致使買受人從房屋交付使用之日起超過兩年無法辦理房屋權屬登記的，買受人有權退房，在此之前出賣人可以不承擔違約責任?！笔欠窈戏?？
　　這在第十九條中規(guī)定了，第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”也就是說無論賣方如何排除其違約責任，只要因其原因致使買受人無法辦理房屋所有權登記超過法定最后期限滿一年的，買受人可以按照法律規(guī)定請求解除合同和賠償損失。即上述兩年的約定無效。
　　筆者認為，對于開發(fā)商來說最有利的約定，應該是：“因出賣人的責任，致使買受人從房屋交付使用之日起超過十五個月無法辦理房屋權屬登記的，買受人有權退房，在此之前出賣人可以不承擔違約責任。出賣人在買受人提出退房要求之日起 30 日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 2 ％賠償買受人損失；買受人不退房，出賣人按已付房價款的 2 ％向買受人支付違約金?！辈⑶覙思t處的違約責任還可以降低。
　　同時，買受人在看見買賣合同中有這樣的條款時，千萬要考慮清楚，否則后患無窮。
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