近日，筆者辦理了一起商品房買賣合同糾紛案件。本案中，雙方于2009年簽訂的《武漢市商品房買賣合同》為開發(fā)商提供了格式合同。合同第九條規(guī)定了“交付期限和條件”，第四項為“辦理商品房項目竣工交付相關手續(xù)”。庭審中，開發(fā)商提供了《建設工程竣工驗收備案證明》，認為符合合同第九條第四項的規(guī)定。另一方面，業(yè)主認為第四種備案程序是指《商品房工程竣工交付使用備案證明》。那么這兩個注冊證有什么區(qū)別呢？

筆者在對我國建設工程法律法規(guī)和法院相關裁判案件進行大量檢索后，通過走訪房產部門，認為作為商品房項目，僅具備“建設工程竣工驗收備案證明”是不夠的，只能說明該房產是合格建筑，而不能證明其具備交房條件。開發(fā)商在交房時應取得《商品房項目竣工交付備案證明》，這是上述合同第九條第四項約定的相關手續(xù)。取得本證明意味著其商品房符合交房條件。發(fā)包人未按合同約定的時間取得交付使用備案證明的，應當承擔逾期交付的違約責任。

根據(jù)2009年《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第四條規(guī)定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，按照本辦法的規(guī)定向工程所在地縣級以上地方人民政府建設主管部門(以下簡稱備案機關)備案?！薄掇k法》第五條規(guī)定：“建設單位應當提交下列工程竣工驗收備案文件： (一)工程竣工驗收備案表；(二)工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?、施工許可證編號、施工圖設計文件審查意見、勘察、設計、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質量合格文件、驗收人員簽署的竣工驗收文件原件、市政基礎設施的有關質量檢驗和功能試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關材料；(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的規(guī)劃、環(huán)境保護等部門的批準文件或者許可文件；(四)公安消防部門依法應當出具的大型人員密集場所及其他特殊建設工程的驗收證明；(五)建設單位簽署的工程質量保修書；(六)法律法規(guī)要求的其他文件。住房項目也應提交給《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。從前述提交的竣工驗收備案材料中，我們可以清楚地看到，該辦法中提到的竣工驗收備案實際上是工程質量竣工驗收備案，而這種備案程序只是對材料在工程質量方面的一種匯總申報，只能說明其單項工程質量合格，并不能證明其交付使用。

根據(jù)《武漢市開發(fā)辦關于進一步加強商品房項目竣工交付使用管理工作的通知》，2005: III。商品房項目在竣工交付使用前，應當向我局備案。商品房項目交付使用備案應當提交下列證明材料和材料： (一)商品房項目竣工交付使用申請表；(二)各單位工程質量驗收合格證；(三)規(guī)劃、消防、人防、燃氣等專業(yè)管理部門出具的專項驗收證明；(四)房地產開發(fā)企業(yè)與供電、供水、排水等運營部門簽訂的相關合同協(xié)議，以及已達到正常使用條件的證明材料；(五)拆遷安置方案實施的證據(jù)；(6)武漢房地產